Wenn Sie Ihre Monteurzimmer mit unserer Hilfe lukrativ vermieten, freut sich nicht nur Ihr Portemonnaie – sondern auch das des Finanzamts. Sie können die Steuerlast aber erheblich senken, wenn Sie Gebrauch von den sogenannten Werbungskosten machen, damit am Ende des Tages der Großteil der Mieteinnahmen in Ihrem Portemonnaie verbleibt.
Was sind überhaupt Werbungskosten?
Der Begriff Werbungskosten ist etwas irreführend, da er suggeriert, dass damit (nur) Kosten gemeint sind, die für Anzeigen und Marketing anfallen. Das ist aber definitiv nicht der Fall. Jeder, der in Deutschland einen Überschuss erwirtschaftet, kann Werbungskosten geltend machen. Das gilt für jede Privatperson und erst recht für alle Unternehmer, egal in welcher Gesellschaftsform sie unternehmerisch tätig sind. Und natürlich auch für Vermieter von Monteurzimmern. Unter Werbungskosten fallen alle Ausgaben, die für den Erwerb und den Erhalt der Einkünfte getätigt werden. Die Summe dieser Werbungskosten wird dann vom Nettoverdienst abgezogen, was dann im Endeffekt bedeutet, dass Sie – weniger Steuern zahlen müssen.
Welche Schwierigkeiten gibt es bei der Zuordnung von Werbungskosten?
Als Werbungskosten akzeptiert das Finanzamt, wie wir gesehen haben, alle Kosten, die Sie tätigen müssen, um dafür zu sorgen, dass Sie weiterhin Einnahmen erzielen können – aber nur diese.
In vielen Fällen herrscht absolute Klarheit bezüglich des Verwendungszwecks: Ein Maler muss sich einen Pinsel kaufen, ein Architekt braucht Stifte, Zirkel und Lineal. So weit ist alles klar. Aber was ist, wenn Sie sich als Vermieter einen schicken Anzug kaufen für den Erstkontakt mit Ihren Mietern – und diesen Anzug dann auch tragen bei der Erstkommunion Ihrer Kinder? Ist der Anzug dann eine berufliche Anschaffung oder eine private? Laut § 12 EStG gilt leider: Im Zweifel, also in Fällen der gemischten Nutzung, werden die Posten in der Regel als private Anschaffung betrachtet.
Was sind vorweggenommene Ausgaben?
Aber es gibt auch gute Nachrichten für Vermieter: Sie können Ausgaben wie etwa für den Erwerb oder die Renovierung eines Monteurzimmers drei Jahre rückwirkend geltend machen. Das gilt sogar dann, wenn jahrelang überhaupt keine Mieteinnahmen erzielt werden. Entscheidend ist, dass in dem Moment, in dem die Kosten anfallen, die Absicht vorliegt, diese im Sinne von Erwerb und Erhalt der Einkünfte zu begleichen. Deshalb sollten Sie immer alle Belege aufbewahren und alles, was Sie ausgeben, sorgfältig dokumentieren. Wenn etwa Fahrtkosten anfallen, notieren Sie sich nicht nur die Kilometerzahl, sondern auch Anlass und Datum der Fahrt.
